Como comprar casa em Portugal sendo estrangeiro (2026)

As leis de imigração e fiscais mudam com frequência. Antes de tomar qualquer decisão, fale connosco. O nosso departamento jurídico analisa o seu caso.

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1. Resumo em 10 pontos

1. Qualquer pessoa, de qualquer nacionalidade, pode comprar casa em Portugal. Não é preciso viver cá.
2. O único requisito de partida é o NIF, o número de identificação fiscal português. Sem NIF não se assina nada.
3. Quem vive fora da União Europeia (UE) e do Espaço Económico Europeu (EEE) precisa, em regra, de um representante fiscal em Portugal. Fica dispensado se aderir às notificações eletrónicas das Finanças.
4. Em 2026 mudou o imposto de compra. Quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT de 7,5%, fixo, na compra de habitação. Há exceções.
5. Comprar casa em Portugal já não dá direito a residência (o "Golden Visa" imobiliário acabou em outubro de 2023).
6. O que conta para o imposto é a residência fiscal, não a nacionalidade.
7. Os bancos portugueses financiam não residentes, mas com condições mais exigentes: entrada maior e mais documentos.
8. Os cidadãos da CPLP e os brasileiros não têm um regime especial de compra. A compra é livre para todos. Os acordos CPLP tratam de mobilidade e residência.
9. Empresas e fundos também podem comprar. Há regras próprias, e as entidades em paraísos fiscais pagam mais.
10. A FozVilla acompanha todo o processo, incluindo o crédito habitação.

2. Glossário (explicado em linguagem simples)

• NIF: número de identificação fiscal. É o "número de contribuinte" português.
• AT: Autoridade Tributária e Aduaneira. São as Finanças.
• Residente fiscal: quem, segundo a lei portuguesa, tem a sua residência fiscal em Portugal. Não depende da nacionalidade.
• Não residente: quem não é residente fiscal em Portugal. Inclui portugueses emigrados.
• Representante fiscal: pessoa ou empresa com morada ou sede em Portugal que representa o contribuinte estrangeiro perante as Finanças.
• IMT: Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Paga-se uma vez, na compra.
• Imposto do Selo: imposto pago uma vez, na compra.
• IMI: Imposto Municipal sobre Imóveis. Paga-se todos os anos.
• AIMI: Adicional ao IMI. Aplica-se a quem tem património imobiliário de valor elevado.
• VPT: valor patrimonial tributário. É o valor do imóvel para efeitos fiscais.
• CPCV: contrato-promessa de compra e venda. É o contrato assinado antes da escritura, normalmente com sinal.
• Escritura: ato final de compra e venda, assinado perante notário ou outra entidade autorizada.
• AIMA: Agência para a Integração, Migrações e Asilo. Trata das autorizações de residência.
• CPLP: Comunidade dos Países de Língua Portuguesa.
• RCBE: Registo Central do Beneficiário Efetivo. Regista quem são os donos reais de uma empresa.
• LTV: percentagem do valor do imóvel que o banco financia.

3. O que qualquer comprador estrangeiro precisa

3.1 NIF

• É obrigatório para comprar, para pedir crédito e para pagar impostos.
• É gratuito. O pedido pode ser feito num serviço de Finanças, ou no Portal das Finanças através de um representante legal com procuração. O representante legal é uma figura diferente do representante fiscal.
• O NIF é atribuído como "residente no estrangeiro". Quando a pessoa passar a ser residente fiscal em Portugal, tem de pedir a alteração de morada fiscal.
• Cada comprador precisa do seu próprio NIF. Num casal ou numa compra em grupo, todos precisam.

3.2 Representante fiscal

• A FozVilla coordena este passo através de parceiros (advogados e fiscalistas), para que o comprador não tenha de tratar de nada sozinho.
• Quem reside fora da UE e do EEE tem, em regra, de designar um representante fiscal em Portugal.
• A obrigação não se aplica a quem aderir às notificações eletrónicas das Finanças (morada única digital, Portal das Finanças ou caixa postal eletrónica).
• Quem reside na UE ou no EEE pode designar um representante, mas não é obrigatório.
• Quem residia fora da UE/EEE e aderiu às notificações eletrónicas só pode cancelar essa adesão depois de designar um representante fiscal.

3.3 Conta bancária portuguesa

• Não é exigida por lei para a compra, mas é necessária na prática: para pagar o sinal, os impostos e o preço, e para o crédito.
• Para abrir conta é preciso NIF, passaporte e comprovativo de morada.

3.4 Origem dos fundos

• Os bancos e os notários pedem prova da origem do dinheiro. Convém ter extratos, declarações de impostos e, se for o caso, contratos de venda de outro imóvel.

3.5 Documentos habituais do comprador

• Passaporte ou documento de identidade válido.
• NIF.
• Comprovativo de morada no país de residência.
• Estado civil e, se aplicável, regime de bens.
• Prova da origem dos fundos.
• Procuração, se alguém assinar em nome do comprador.

4. Passo a passo da compra

1. Definir o orçamento e a finalidade. Casa própria, segunda casa ou investimento. A finalidade muda os impostos e o crédito.
2. Obter NIF, representante fiscal (se aplicável) e conta bancária.
3. Escolher o imóvel e fazer a verificação jurídica. Confirmar a propriedade, ónus, licenças e documentação do imóvel antes de pagar sinal.
4. Assinar o CPCV e pagar o sinal.
5. Crédito, se necessário. O banco avalia o imóvel e o comprador, e emite a proposta.
6. Pagar os impostos. O IMT e o Imposto do Selo pagam-se antes da escritura. O IMT deve ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, sob pena de a liquidação ficar sem efeito. A confirmar com a Foz Villa
7. Assinar a escritura.
8. Registar o imóvel na conservatória, em nome do comprador.
9. Depois da compra: ligar água, luz e gás, e acompanhar o pagamento anual do IMI.

Quanto custa no total? Como referência, os custos de compra costumam rondar 8% a 9% do preço. Ver a secção 5 para os cálculos.

5. Impostos e custos

5.1 Na compra

• IMT. Depende do tipo de imóvel e de o comprador ser residente ou não residente. Ver secção 6.
• Imposto do Selo: 0,8% do valor.
• Escritura e registo: os valores variam. Pedimos sempre orçamento antes de avançar.
• Advogado, tradução e outros serviços: dependem do caso.

5.2 Todos os anos

• IMI: de 0,3% a 0,45% do VPT para prédios urbanos. As câmaras municipais definem a taxa. Para prédios rústicos, até 0,8%.
• AIMI: imposto adicional para quem tem património imobiliário de valor elevado.

5.3 Outras taxas por tipo de imóvel

• Prédio urbano que não é habitação: IMT de 6,5%.
• Prédio rústico: IMT de 5%.

6. IMT para não residentes: a grande mudança de 2026

6.1 A regra

Desde maio de 2026, quem não é residente fiscal em Portugal e compra um prédio urbano ou fração destinada exclusivamente a habitação paga IMT à taxa fixa de 7,5%, sem isenções nem reduções.

• Aplica-se desde o primeiro euro, qualquer que seja o preço.
• Conta a residência fiscal, não a nacionalidade. Um estrangeiro residente fiscal em Portugal não paga a taxa agravada. Um português emigrado sem residência fiscal em Portugal paga.
• Aplica-se a habitação. Não afeta imóveis comerciais, industriais ou de serviços.

6.2 As três exceções (a taxa de 7,5% não se aplica se...)

1. O comprador já é residente fiscal em Portugal no momento da compra.
2. O comprador passa a ser residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra.
3. O imóvel é arrendado para habitação com renda mensal dentro do limite definido, em seis meses a contar da compra, durante pelo menos 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros cinco anos.

6.3 Devolução do imposto

• Nas exceções 2 e 3, o comprador paga primeiro 7,5%. A AT anula depois, a pedido, a diferença para as taxas normais.
• O pedido faz-se nos seis meses a contar da data em que a pessoa passa a ser residente, ou da data do contrato de arrendamento.

6.4 Limite da renda

• O limite é de 2,5 vezes o salário mínimo mensal de 2026.
• Com o salário mínimo de 920 € por mês, o limite é de 2.300 € por mês.

6.6 Exemplo de cálculo (ilustrativo)

Casa para habitação, preço de 300.000 €, comprador não residente.

• IMT: 300.000 € × 7,5% = 22.500 €.
• Imposto do Selo: 300.000 € × 0,8% = 2.400 €.
• Total destes dois impostos: 24.900 €, antes de escritura, registo e outros custos.
• Se o comprador se tornar residente fiscal nos dois anos seguintes, pode pedir à AT a devolução da diferença entre os 22.500 € e o IMT que pagaria um residente.

O IMT incide sobre o maior valor entre o preço declarado e o VPT do imóvel.

7. Crédito habitação para não residentes

A FozVilla tem equipa de crédito que acompanha o processo junto dos bancos.

7.1 É possível?

Sim. Os bancos portugueses financiam não residentes, incluindo quem nunca viveu em Portugal. As condições são mais exigentes do que para residentes.

7.2 Quanto financiam

• Residentes, casa própria e permanente: até 90% do valor.
• Casa que não é habitação própria e permanente (segunda casa, investimento): o limite do Banco de Portugal é de 80%.
• Não residentes: na prática, entre 60% e 80% do valor, consoante o banco, o país de residência e o perfil. Para quem vive fora da Europa, pode ser mais baixo.
• A entrada, os impostos e os custos da escritura não se financiam.

7.3 Outras condições habituais

• Prazo máximo mais curto para não residentes (cerca de 30 anos).
• Os bancos analisam o peso das prestações no rendimento líquido e aplicam os limites recomendados pelo Banco de Portugal.
• Seguros obrigatórios (vida e multirriscos).
• Documentos em língua estrangeira podem ter de ser traduzidos e certificados.

7.4 Documentos que os bancos costumam pedir

• Passaporte e NIF.
• Comprovativos de rendimentos do país de residência (declaração de impostos, recibos de vencimento, contratos de trabalho ou contas da empresa).
• Extratos bancários recentes.
• Mapa de responsabilidades de crédito do país onde vive.
• Prova da origem dos fundos.
• Comprovativo de morada.
• Contrato-promessa de compra e venda.

7.5 Exemplo ilustrativo

Casa de 300.000 €, comprador não residente, financiamento de 80%.

• Entrada: 60.000 €.
• IMT (7,5%): 22.500 €.
• Imposto do Selo (0,8%): 2.400 €.
• Necessário no ato, sem contar escritura e registo: 84.900 €.

8. Guia por perfil de comprador

8.1 Cidadãos europeus (UE, EEE, Suíça)

Comprar

• Podem comprar livremente, sem visto e sem autorização.
• O NIF é fácil de obter e, em regra, não precisam de representante fiscal.

Viver em Portugal

• Têm direito a entrar, permanecer e residir. Podem ficar até 3 meses sem formalidades.
• Para ficar mais de 3 meses, devem pedir o certificado de registo na Câmara Municipal da área de residência, nos 30 dias seguintes aos três meses.
• O certificado vale 5 anos. Após cinco anos de residência legal contínua, pede-se o certificado de residência permanente.
• O NIF e a conta bancária não substituem o registo de residência.

Impostos

• A cidadania europeia não evita o IMT de 7,5%. O que conta é a residência fiscal. Um cidadão europeu que não seja residente fiscal em Portugal paga a taxa de 7,5%.
• Se passar a ser residente fiscal nos dois anos seguintes à compra, pode pedir a devolução da diferença.

Nacionalidade portuguesa

• Nacionalidade portuguesa: A lei da nacionalidade foi alterada em 2026 e os prazos de residência legal exigidos dependem da origem do requerente. O nosso departamento jurídico analisa o seu caso.

8.2 Cidadãos americanos

Comprar

• Não há restrições. Os passos são os mesmos de qualquer comprador não europeu: NIF, representante fiscal (ou adesão às notificações eletrónicas), conta, CPCV, impostos, escritura e registo.

Residência

• Podem estar em Portugal até 90 dias em cada período de 180 dias, sem visto.
• Comprar casa não dá direito a residência.
• As vias mais usadas são o visto D7 (rendimentos passivos, por exemplo pensões, rendas ou dividendos) e o visto D8 (trabalho remoto para fora de Portugal). Os rendimentos mínimos exigidos e os documentos dependem do consulado e mudam com o salário mínimo. Veja as páginas dedicadas.
• O pedido de visto é feito no consulado português competente. Depois da chegada, pede-se a autorização de residência à AIMA.

Pontos específicos para americanos

• Conta bancária: alguns bancos portugueses são relutantes em abrir contas a cidadãos americanos, por causa da lei FATCA. Convém tratar disto cedo.
• Impostos nos EUA: os cidadãos americanos continuam a declarar rendimentos mundiais aos EUA. Pode haver obrigação de declarar contas no estrangeiro (FBAR) acima de 10.000 dólares. Existe uma convenção para evitar dupla tributação entre Portugal e os EUA.
• Recomenda-se um consultor fiscal com experiência em Portugal e nos EUA.

Nacionalidade portuguesa

• Nacionalidade portuguesa: A lei da nacionalidade foi alterada em 2026 e os prazos de residência legal exigidos dependem da origem do requerente. O nosso departamento jurídico analisa o seu caso.

8.3 Cidadãos de outros países (Reino Unido, Canadá, Médio Oriente, Ásia, África não lusófona, etc.)

• Podem comprar livremente, com as mesmas regras dos americanos: NIF, representante fiscal ou adesão às notificações eletrónicas, conta, impostos e escritura.
• Quem não é residente fiscal paga IMT de 7,5% na compra de habitação, salvo exceções.
• Os bancos e os notários pedem prova da origem dos fundos.
• Para viver em Portugal é preciso o visto de residência adequado ao projeto de vida: por exemplo D7, D8, ou outro. A compra de casa não dá residência.
• Nacionalidade portuguesa: A lei da nacionalidade foi alterada em 2026 e os prazos de residência legal exigidos dependem da origem do requerente. O nosso departamento jurídico analisa o seu caso.
• Quem vem de países com regras próprias de transferência de dinheiro deve tratar do tema com antecedência.

8.4 Cidadãos da CPLP e protocolos

Comprar casa

• A compra de imóveis é livre para todos, sem distinção por nacionalidade. Os cidadãos da CPLP têm regras próprias de mobilidade e residência.
• O Acordo de Mobilidade da CPLP trata de entrada, permanência e residência, não de aquisição de imóveis.
• Aplicam-se as mesmas regras de NIF, representante fiscal e impostos. O IMT de 7,5% aplica-se a quem não é residente fiscal.

Países da CPLP

• Angola, Brasil, Cabo Verde, Guiné-Bissau, Guiné Equatorial, Moçambique, Portugal, São Tomé e Príncipe e Timor-Leste.

Residência com base no acordo CPLP

• Os cidadãos da CPLP podem obter autorização de residência em Portugal, mas têm de obter previamente um visto num posto consular português.
• Na prática, o regime CPLP funciona como complemento dos vistos de residência já previstos na lei, e o cidadão deve cumprir os requisitos do tipo de visto que corresponde ao seu projeto.

Brasileiros: Estatuto de Igualdade (Tratado de Porto Seguro)

• Dá aos brasileiros residentes em Portugal direitos equiparados aos dos portugueses.
• Pode ser pedido por brasileiros maiores de 18 anos com autorização de residência válida.
• Os direitos políticos exigem três anos de residência habitual.
• Não dá nacionalidade portuguesa.

Nacionalidade portuguesa

• Nacionalidade portuguesa: A lei da nacionalidade foi alterada em 2026 e os prazos de residência legal exigidos dependem da origem do requerente. O nosso departamento jurídico analisa o seu caso.

8.5 Empresas

Podem comprar? Sim. Qualquer empresa pode comprar imóveis em Portugal.

Formas de comprar

• Em nome pessoal.
• Através de uma empresa estrangeira registada em Portugal como entidade não residente.
• Através de uma sociedade portuguesa, que pode ser detida por uma entidade estrangeira.

Registo do beneficiário efetivo (RCBE)

• Todas as empresas e outras pessoas coletivas constituídas em Portugal têm de declarar os beneficiários efetivos. As entidades estrangeiras que queiram fazer negócios em Portugal também.
• A declaração inicial deve ser feita no prazo de 30 dias.

IMT para empresas

• Habitação comprada por empresa não residente: a aplicação do IMT de 7,5% às empresas deve ser analisada caso a caso com o nosso departamento jurídico e fiscal.
• Entidades com domicílio em paraísos fiscais (lista oficial) ou controladas por essas entidades: IMT de 10%, e IMI e AIMI mais altos (7,5%).
• Imóveis que não são habitação: IMT de 6,5% para urbanos e 5% para rústicos.

Impostos anuais

• AIMI das empresas: 0,4% sobre o VPT total dos prédios urbanos habitacionais e dos terrenos para construção.
• IMI: igual ao das pessoas singulares, exceto para entidades em paraísos fiscais.

Representação fiscal

• Empresas sem sede em Portugal e fora da UE/EEE precisam de representante fiscal, salvo adesão às notificações eletrónicas.

8.6 Fundos de investimento e investidores

Golden Visa (autorização de residência para investimento, ARI)

• A compra de imóveis já não dá acesso ao Golden Visa desde 7 de outubro de 2023.
• O programa continua com outras vias, sem relação com a compra de imóveis. Por exemplo, o investimento de 500.000 € ou mais em unidades de participação de fundos de investimento ou de capitais de risco vocacionados para a capitalização de empresas, constituídos ao abrigo da lei portuguesa, com maturidade mínima de cinco anos. Existem ainda vias de criação de postos de trabalho, de investigação científica e de apoio à cultura.
• A autorização inicial é válida por 2 anos. A presença mínima em Portugal é de 7 dias no primeiro ano e de 14 dias em cada período seguinte de dois anos.
• O Golden Visa dá autorização de residência e não dá, por si só, nacionalidade.

Novo regime de investimento em arrendamento (CIA)

• Contrato celebrado com o IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana), com duração até 25 anos.
• Para construção, reabilitação ou compra de imóveis destinados a arrendamento habitacional, com rendas dentro do limite moderado.
• Benefícios previstos: isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra dos imóveis; isenção de IMI até 8 anos e depois redução de 50% da taxa; isenção de AIMI durante o contrato; IVA reduzido nas obras.
• As isenções de IMT e de IMI dependem de deliberação da assembleia municipal.
• Os imóveis têm de estar arrendados no mínimo 8 meses por cada ano do contrato, salvo impedimento justificado.

Fundos de investimento alternativo com arrendamento acessível

• Fundos constituídos (ou com documentos alterados) até 31 de dezembro de 2029, com 5% ou mais do ativo em imóveis de arrendamento acessível.
• Os rendimentos distribuídos aos participantes, na parte que vem destas rendas, são tributados a 5%.

9. Comprar casa e viver em Portugal são coisas diferentes

• Comprar é livre para todos.
• Residir exige o estatuto adequado: cidadania da UE com registo na Câmara, ou visto e autorização de residência para os restantes.
• Ser residente fiscal é outra coisa. Em geral, depende de passar mais de 183 dias em Portugal ou de ter aqui habitação com intenção de a manter como residência habitual.
• Quem pretende viver em Portugal deve falar com um advogado de imigração antes de comprar.

10. Como a FozVilla ajuda

A FozVilla Imobiliária é uma agência de Figueira da Foz, especializada em imóveis com vista, com atividade em todo o país e atendimento em português, inglês, francês, alemão e espanhol A confirmar com a Foz Villa. Opera como mediadora imobiliária licenciada (AMI).

A equipa FozVilla acompanha todo o processo:

• Encontra o imóvel certo, de acordo com o seu perfil e o seu orçamento.
• Acompanha todo o processo imobiliário, da visita à escritura e ao registo.
• O nosso departamento jurídico analisa o seu caso, incluindo as questões de imigração e de fiscalidade.
• O NIF e a representação fiscal são tratados através de parceiros da FozVilla, com o acompanhamento da nossa equipa.
• A nossa equipa de crédito acompanha o pedido de financiamento, incluindo para não residentes.
• Apoio depois da compra.

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Contactos

• Email: fozvilla@fozvilla.pt
• Telefone e WhatsApp: (+351) 911 542 800
• Site: www.fozvilla.pt
• Morada: Rua Frei António de Buarcos, n.º 1, Figueira da Foz
• Horário: segunda a sexta 10:00 às 19:00; sábado 10:00 às 16:00; domingo encerrado

11. Perguntas frequentes

Um estrangeiro pode comprar casa em Portugal? Sim. Não há restrições por nacionalidade. O requisito de partida é o NIF.

Preciso de viver em Portugal para comprar? Não.

Preciso de um representante fiscal? Se vive fora da UE/EEE, em regra sim, a não ser que adira às notificações eletrónicas das Finanças. Se vive na UE ou no EEE, é facultativo.

Quanto custa o NIF? Nada. O pedido é gratuito.

Comprar casa dá-me residência? Não. O Golden Visa por compra de imóveis acabou em outubro de 2023.

Quanto pago de imposto na compra? IMT e Imposto do Selo. Se não for residente fiscal e comprar habitação, o IMT é de 7,5%, fixo. Se for residente fiscal, aplicam-se as taxas normais, que dependem do valor e da finalidade.

O IMT de 7,5% aplica-se por eu ser estrangeiro? Não. Aplica-se por não ser residente fiscal em Portugal. Um português emigrado sem residência fiscal em Portugal também paga.

Posso recuperar o imposto? Se passar a ser residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra, ou se arrendar o imóvel nas condições da lei, pode pedir a devolução da diferença à AT, no prazo de seis meses.

Os bancos dão crédito a não residentes? Sim, com entrada maior e mais documentos. Em regra financiam entre 60% e 80% do valor.

Os brasileiros e os cidadãos da CPLP têm condições especiais na compra? A compra é livre para todos. Os cidadãos da CPLP têm regras especiais de mobilidade e residência.

Uma empresa pode comprar? Sim. Tem de cumprir o registo do beneficiário efetivo. Entidades em paraísos fiscais pagam IMT de 10%.

Quanto tempo demora uma compra? Depende do imóvel, do crédito e da documentação. A equipa FozVilla indica o prazo previsto em cada caso.

12. Aviso importante

As leis de imigração e fiscais mudam com frequência. Antes de tomar qualquer decisão, fale com o nosso departamento jurídico e com a equipa FozVilla. Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso.

13. Fontes principais

• Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (Diário da República): https://files.diariodarepublica.pt/1s/2026/05/09700/0001400040.pdf
• Autoridade Tributária, perguntas frequentes sobre o NIF: https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/apoio_contribuinte/questoes_frequentes/pages/faqs-00299.aspx
• Lei Geral Tributária, artigo 19.º (Portal das Finanças): https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/lgt/Pages/lgt19.aspx
• AIMA, certificado de registo para nacionais da UE: https://aima.gov.pt/pt/nacionais-ue-e-familiares/nacionais-ue/certificado-de-registo-para-nacionais-ue
• gov.pt, autorização de residência CPLP: https://www.gov.pt/servicos/obter-autorizacao-de-residencia-cplp
• gov.pt, Estatuto de Igualdade: https://www.gov.pt/servicos/pedir-o-estatuto-de-igualdade-de-direitos-e-deveres-para-cidadao-brasileiro-residente-em-portugal
• gov.pt, RCBE: https://www.gov.pt/servicos/preencher-a-declaracao-do-registo-central-do-beneficiario-efetivo-rcbe-