As leis de imigração e fiscais mudam com frequência. Antes de tomar qualquer decisão, fale connosco. O nosso departamento jurídico analisa o seu caso.
1. Para quem é
Para quem quer investir em Portugal e, eventualmente, obter residência através do investimento, ou investir diretamente em imobiliário (comprar para viver, arrendar ou revender). Aplica-se a cidadãos de fora da UE e do EEE no que toca à residência. Quem investe em imobiliário pode ser de qualquer nacionalidade.
2. Em resumo
- O Golden Visa (autorização de residência para atividade de investimento, ARI) continua a existir, mas a compra de imóveis deixou de contar desde outubro de 2023.
- A atividade de investimento não se pode destinar, direta ou indiretamente, a investimento imobiliário.
- As vias em vigor são: fundos, investigação científica, cultura, criação de empresa com postos de trabalho e criação de 10 postos de trabalho.
- A autorização de residência é inicialmente de 2 anos.
- Quem compra casa em Portugal sem ser residente fiscal paga 7,5% de IMT, com exceções. Ter Golden Visa não é o mesmo que ser residente fiscal. Ver secção 4.
- O Estado criou, em 2026, regimes para quem investe em arrendamento acessível. Ver secção 5.
3. Golden Visa (ARI)
3.1 O que é
É uma autorização de residência concedida a nacionais de países fora da UE que realizam um investimento qualificado em Portugal. Está prevista no artigo 90.º-A da Lei n.º 23/2007.
3.2 As vias de investimento
- Criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho. Este requisito pode ser reduzido em 20% (para 8 postos) em territórios de baixa densidade.
- 500.000 € ou mais em investigação científica, aplicados em atividades de instituições públicas ou privadas de investigação do sistema científico e tecnológico nacional. Em territórios de baixa densidade (NUTS III), o valor é de 400.000 €.
- 250.000 € ou mais em artes e património cultural, canalizados através de entidades públicas ou outras entidades culturais previstas na lei.
- 500.000 € ou mais em unidades de participação de fundos de investimento ou de capitais de risco vocacionados para a capitalização de empresas, constituídos ao abrigo da lei portuguesa, com maturidade de, pelo menos, cinco anos no momento do investimento. Há mais condições na lei.
- 500.000 € ou mais em sociedade comercial com sede em Portugal, seja na constituição (com 5 postos de trabalho permanentes) ou no reforço de capital de uma sociedade já existente (com criação ou manutenção de, pelo menos, 5 postos de trabalho permanentes).
A FozVilla é uma mediadora imobiliária e não presta aconselhamento financeiro. Para escolher a via e o investimento, deve falar com um advogado de imigração e com uma entidade financeira autorizada.
3.3 O que não conta
A compra de imóveis não conta para o Golden Visa, nem diretamente nem através de fundos. Desde 7 de outubro de 2023, os novos pedidos nas vias imobiliárias deixaram de ser admitidos. Os pedidos anteriores mantêm-se, e as renovações continuam possíveis.
3.4 Duração e manutenção
- Autorização de residência temporária de 2 anos, a contar da emissão do título.
- Investimento mantido por um período mínimo de 5 anos.
- Presença mínima em Portugal: 7 dias no primeiro ano e 14 dias em cada período de dois anos seguinte, seguidos ou não.
3.5 Residência permanente e nacionalidade
- O titular pode pedir residência permanente e, cumpridos os requisitos legais, a nacionalidade portuguesa por naturalização.
- Nacionalidade portuguesa por residência: A lei da nacionalidade foi alterada em 2026 e os prazos de residência legal exigidos dependem da origem do requerente. O nosso departamento jurídico analisa o seu caso.
3.6 Família
O Golden Visa pode abranger familiares, mas as regras de inclusão e de reagrupamento familiar mudaram em 2025. O nosso departamento jurídico analisa o seu caso.
4. Comprar casa em Portugal com Golden Visa
- O Golden Visa não dá residência fiscal por si. A presença mínima exigida é pequena (7 e 14 dias).
- Quem compra habitação sem ser residente fiscal paga IMT de 7,5%, sem isenções nem reduções.
- Se o comprador se tornar residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes, a AT devolve, a pedido, a diferença, no prazo de seis meses a contar da data em que se torna residente.
- "Residente fiscal" depende do Código do IRS, não do visto.
- Quem arrenda o imóvel, nas condições da lei, pode também afastar a taxa de 7,5%. Ver secção 5.
Exemplo ilustrativo: casa de 300.000 € paga 22.500 € de IMT inicialmente. Se não se tornar residente fiscal nem arrendar nas condições da lei, esse valor mantém-se.
5. Investir em imobiliário em Portugal
Esta parte aplica-se a qualquer investidor, com ou sem visto. Todos os dados são do Decreto-Lei n.º 97/2026, salvo indicação em contrário.
5.1 Comprar para arrendar
- A taxa de IMT de 7,5% para não residentes não se aplica se o imóvel for destinado a arrendamento habitacional com renda mensal até ao limite legal, no prazo de seis meses a contar da compra, e arrendado em, pelo menos, 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros cinco anos. O IMT é pago primeiro a 7,5% e a diferença devolvida, a pedido.
- O limite da renda mensal é de 2,5 vezes o salário mínimo de 2026. Com o salário mínimo de 920 €, são 2.300 € por mês.
5.2 Rendas
- Os rendimentos de arrendamento habitacional com renda dentro do limite legal, auferidos até 31 de dezembro de 2029, estão sujeitos a uma taxa autónoma de 10% de IRS, salvo se for aplicável uma taxa mais favorável.
- Para sociedades (IRC) e empresários com contabilidade organizada, esses rendimentos contam apenas em 50%.
- No regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA), as rendas abaixo de um limite baseado em 80% da mediana das rendas do concelho podem ficar isentas de IRS e de IRC, desde 1 de setembro de 2026.
5.3 Contratos de investimento para arrendamento (CIA)
- Contrato com o IHRU, com duração até 25 anos, para construir, reabilitar ou comprar imóveis para arrendamento habitacional com renda moderada. Em vigor desde 1 de setembro de 2026.
- Benefícios previstos: isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra, isenção de IMI até 8 anos e depois redução de 50% da taxa, isenção do AIMI durante o contrato e IVA reduzido nas obras. As isenções de IMT e de IMI dependem de deliberação da assembleia municipal.
- Os imóveis têm de estar arrendados no mínimo 8 meses por cada ano completo do contrato, salvo impedimento justificado.
5.4 Fundos de arrendamento acessível
- Os rendimentos distribuídos aos participantes de organismos de investimento alternativo com 5% ou mais do ativo em imóveis de arrendamento acessível são tributados a 5%, para fundos constituídos até 31 de dezembro de 2029.
- A FozVilla não presta aconselhamento financeiro. Para investir em fundos, fale com uma entidade autorizada.
5.5 Mais-valias
- Quem vende um imóvel pode ter exclusão de tributação das mais-valias, se reinvestir em habitação própria e permanente, e, entre 2026 e 2029, também se reinvestir em imóveis para arrendamento habitacional dentro dos limites de renda. Há prazos e condições.
5.6 Comprar através de empresa
- Qualquer empresa pode comprar. É obrigatório o registo do beneficiário efetivo (RCBE) em 30 dias.
- Entidades em paraísos fiscais pagam IMT de 10% e IMI e AIMI mais altos.
- A aplicação do IMT de 7,5% a empresas não residentes deve ser analisada caso a caso com o nosso departamento jurídico e fiscal.
- Ver o Guia, secção "Empresas".
5.7 Crédito para investidores
- Os bancos portugueses financiam não residentes, com condições mais exigentes. Para imóveis que não são habitação própria, o limite do Banco de Portugal é de 80% do valor.
- A equipa de crédito da FozVilla avalia cada caso.
6. Como a FozVilla ajuda
- Encontra o imóvel certo, de acordo com o seu perfil e o seu orçamento.
- Acompanha todo o processo imobiliário, da visita à escritura e ao registo.
- O nosso departamento jurídico analisa o seu caso, incluindo as questões de imigração e de fiscalidade.
- O NIF e a representação fiscal são tratados através de parceiros da FozVilla, com o acompanhamento da nossa equipa.
- A nossa equipa de crédito acompanha o pedido de financiamento, incluindo para não residentes.
- Apoio depois da compra.
Contactos: fozvilla@fozvilla.pt · (+351) 911 542 800 · www.fozvilla.pt
Os serviços de análise jurídica, NIF e representação fiscal e acompanhamento do processo são serviços pagos. Pedimos sempre orçamento antes de avançar.
7. Perguntas frequentes
Posso obter o Golden Visa comprando uma casa? Não. Desde outubro de 2023, a compra de imóveis não conta, nem diretamente nem através de fundos.
Quanto tempo vale a autorização de residência do Golden Visa? 2 anos, inicialmente. A presença mínima é de 7 dias no primeiro ano e 14 dias em cada período de dois anos seguinte.
O Golden Visa dá-me residência fiscal? Não por si. A residência fiscal depende das regras do Código do IRS.
Quanto pago de imposto se comprar casa sendo investidor não residente? IMT de 7,5%, sem isenções, com as exceções previstas na lei.
Há benefícios para quem investe em arrendamento? Sim, em 2026 o Estado criou vários regimes para arrendamento acessível (CIA, rendas a 10%, fundos a 5%). Têm condições e prazos.
A FozVilla aconselha sobre fundos de investimento? Não. Para fundos, fale com uma entidade financeira autorizada.
8. Aviso importante
As leis de imigração e fiscais mudam com frequência. Antes de tomar qualquer decisão, fale com o nosso departamento jurídico e com a equipa FozVilla. Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso.
9. Fontes
- AIMA, Autorização de Residência para Investimento (art. 90.º-A): https://aima.gov.pt/pt/viver/autorizacao-de-residencia-para-investimento-art-90-o-a
- AIMA, prova de atividade de investimento (art. 122.º, n.º 1, al. r): https://aima.gov.pt/pt/viver/que-facam-prova-de-atividade-de-investimento-nos-termos-a-que-se-refere-a-alinea-d-do-artigo-3-o-art-122-o-1-al-r
- AIMA, minuta de declaração do cumprimento dos requisitos ARI: https://aima.gov.pt/media/pages/documents/b7c1ed6ce3-1715185365/minuta-declaracao-do-cumprimento-dos-requisitos-ari.pdf
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio: https://files.diariodarepublica.pt/1s/2026/05/09700/0001400040.pdf
- gov.pt, RCBE: https://www.gov.pt/servicos/preencher-a-declaracao-do-registo-central-do-beneficiario-efetivo-rcbe-