La fin du mois de juin 2026 a marqué le huitième record consécutif pour les prix de l'immobilier au Portugal. Mais derrière ce record national, il y a un changement qui nous intéresse : le pays le moins cher augmente beaucoup plus vite que le pays le plus cher, et la carte des prix se resserre.
Le portrait national
Le prix moyen demandé pour l'immobilier au Portugal a atteint 3 156 euros par mètre carré en juin 2026, soit 8,9 % de plus qu'au même mois de l'année précédente, selon idealist. Sur le trimestre, la hausse a été de 1,6 %. Les prix ont augmenté dans 25 des 26 districts et îles analysés.
C'est le huitième record consécutif — et c'est en même temps un ralentissement clair. En mars, la hausse homologue était de 12 %, en mai de 10,2 %, et maintenant de 8,9 %. Il faut lire cela avec rigueur : ralentir ne signifie pas baisser. Les prix continuent d'augmenter et continuent de marquer des records ; ce qui a changé, c'est la vitesse.
Où l'on paie le plus et où l'on paie le moins
La distance entre les extrémités du pays reste énorme. Par région :
- Zone métropolitaine de Lisbonne — 4 403 €/m² (+8,0 %)
- Algarve — 4 069 €/m² (+9,6 %)
- Madère — 3 697 €/m² (+7,5 %)
- Nord — 2 558 €/m² (+5,5 %)
- Alentejo — 2 083 €/m² (+18,7 %)
- Açores — 2 018 €/m² (+10,0 %)
- Centre — 1 786 €/m² (+14,3 %)
Dans les districts, l'écart est encore plus grand : Lisbonne mène la liste avec 4 724 €/m² et Guarda ferme la liste avec 889 €/m² — plus de cinq fois la différence à l'intérieur du même pays. Dans les villes, Lisbonne est à 6 107 €/m² (+5,8 %), le Porto à 4 053 €/m² (+6,9 %) et Faro à 3 766 €/m² (+14,6 %).
La carte s'inverse
Mettez la liste par ordre de hausse au lieu de l'ordre de prix et la lecture change : les régions qui valorisent le plus sont l'Alentejo (+18,7 %) et le Centre (+14,3 %) — les deux moins chères du continent. Et celles qui valorisent le moins sont le Nord (+5,5 %) et la Zone métropolitaine de Lisbonne (+8,0 %).
Le cas le plus marqué est celui du district de Coimbra : 1 757 euros par mètre carré et une hausse de 21,6 % en douze mois, presque deux fois et demie la moyenne nationale. Dans la ville de Coimbra, 2 449 €/m² et +19 %. C'est également le district où se trouve Figueira da Foz et une grande partie de la Costa de Prata — des zones qui continuent d'être parmi les plus abordables du pays et où la différence avec le reste se resserre plus vite.
L'explication est connue et vaut pour l'Alentejo comme pour le Centre : lorsque le prix à Lisbonne et dans l'Algarve cesse d'être supportable, la demande se déplace — nationale et étrangère — et se déplace d'abord vers où il y a une qualité de vie et de la mer sans prix métropolitain.
La mensualité a également augmenté, et pour une autre raison
En août 2026, les mensualités hypothécaires ont à nouveau augmenté. L'Euribor à 12 mois s'est fixée à 2,855 % (+0,057 point de pourcentage), à 6 mois à 2,647 % et à 3 mois à 2,425 %, cette dernière avec le mouvement le plus expressif. Les taux sont aux valeurs les plus élevées depuis presque deux ans, dans un contexte que les marchés ont lié à l'instabilité internationale.
En euros, pour un crédit de 150 000 euros à 30 ans avec un spread de 1 % : environ 704 euros par mois pour les contrats indexés sur 12 mois (plus 6 que en juillet), 686 euros à 6 mois (plus 5) et 667 euros à 3 mois (plus 7).
Ce sont deux axes indépendants et il faut ne pas les confondre : le prix d'achat dépend de la demande et de l'offre, la mensualité dépend du coût de l'argent. Ils peuvent évoluer dans le même sens, comme maintenant, ou dans des sens contraires.
Ce qui change pour qui achète et pour qui vend
Pour qui achète, l'effort a augmenté par deux voies en même temps : la valeur de l'immeuble et le coût du crédit. Et la marge de négociation a diminué — au début de 2026, seulement 8 % des annonces au Portugal ont baissé de prix. Acheter bien est devenu moins dépendant de la remise et plus du choix : région, typologie et moment où l'on entre.
Pour qui vend, c'est un bon moment — avec une réserve que le ralentissement rend concrète. Un immeuble évalué par le marché d'aujourd'hui se vend ; un immeuble évalué par le record du mois précédent reste en portefeuille, et ce qui reste en portefeuille finit par se vendre en dessous de ce qu'il aurait pu obtenir au départ.
Ce que nous allons suivre
Trois choses jusqu'à la fin de l'année : si le ralentissement national se confirme ou s'inverse ; si les régions les moins chères continuent d'augmenter au-dessus de la moyenne — la différence entre les 21,6 % du district de Coimbra et les 8,9 % du pays ne peut pas durer indéfiniment ; et le parcours de l'Euribor, qui pèse à nouveau sur la mensualité après des mois plus calmes.
Si vous pensez acheter ou vendre, parlez-nous. Nous travaillons à Figueira da Foz et à la Costa de Prata tous les jours, et la différence entre une moyenne nationale et la valeur d'une rue concrète est, presque toujours, la différence entre un bon marché et un marché moyen.