Le prix du bien n'est pas le coût total de l'achat. Au Portugal, certains impôts et frais s'ajoutent au moment de l'acte et d'autres se paient chaque année. Les connaître d'emblée évite les mauvaises surprises — et aide à budgétiser avec rigueur.
IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões
C'est l'impôt le plus lourd de l'achat. Il se paie avant l'acte et se calcule par tranches progressives sur le prix d'achat ou sur la valeur patrimoniale imposable (le plus élevé des deux). Le taux varie selon que le bien est destiné à une résidence principale et permanente, à une résidence secondaire ou à d'autres fins, et selon le montant. Les biens de valeur plus élevée atteignent des taux marginaux plus hauts.
Imposto de Selo
Lors de l'achat, l'Imposto de Selo s'applique sur le montant de la transaction (à un taux réduit) et, en cas de crédit, également sur le montant financé. Ce sont des sommes plus faibles que l'IMT, mais elles comptent dans le total.
Notaire, Enregistrement et Frais d'Acte
L'acte comporte des honoraires de notaire et des émoluments d'enregistrement foncier. Si vous achetez via le service Casa Pronta, ce guichet unique simplifie et regroupe ces frais. Ce sont des montants fixes ou tarifés, généralement modestes au regard de l'IMT.
IMI — l'Impôt Annuel
Après l'achat, vous payez l'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) chaque année, calculé sur la valeur patrimoniale imposable et à un taux défini par chaque commune. Il peut être réglé en plusieurs échéances. Des exonérations temporaires existent dans certains cas de résidence principale de valeur modérée.
AIMI et Cas Particuliers
Les patrimoines immobiliers de valeur élevée peuvent être soumis à l'Adicional ao IMI (AIMI). Et il existe des régimes spécifiques — comme le taux réduit d'IVA sur la construction neuve éligible — qui modifient le calcul. Chaque situation doit être confirmée avec un comptable ou un avocat.
Exemple Simplifié
Pour l'achat d'une résidence principale, au prix s'ajoutent, mentalement, l'IMT par tranches, l'Imposto de Selo et environ 1 % de notaire et d'enregistrement. Ensuite, dans le budget annuel, intégrez l'IMI. Faire ce calcul avant de signer le CPCV, voilà ce qui sépare un achat serein d'une mauvaise surprise le jour de l'acte.
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